売主に「告知義務違反」があった場合、どうすればいいのか？

こんなテーマの内容です。

中古住宅や、中古マンションを購入した後、
　契約時には聞いていないことで、不具合があった
といった場合、どうすればいいのでしょうか？

そんな場合、
　状況
によっては、
　売主の告知義務違反
として、売主側の責任を問うことができます。

実際、
　どんな状況
で、売主の責任を問うことができるかと言えば、
　生活に支障があるレベルの不具合
が発生するようなケースです。
しかも、それを事前に聞いていなかった場合（事前の告知がなかった場合）においてです。

逆に、不具合の程度が、
　生活に支障があるレベルでは無い
という場合は、売主の告知義務違反としての扱いは難しいと言えます。

下記に、「売主の告知義務違反」の内容について説明していきます。

売主の告知義務とは、

マンションや中古住宅など、不動産を売却する際に、
　その物件に不具合や欠陥があった場合
は、売主は、その内容を告知する「義務」があります。

その告知を行わなかった場合は、　
　売主の告知義務違反
となります。

物件の不具合や欠陥というのは、上記にも記載したような、
　生活に支障があるレベル
での不具合、瑕疵（何らかの問題）が対象となります。

告知の対象となる瑕疵の種類

告知の対象となる「瑕疵」の種類としては、大きくは、下記の４つの種類があります。

物理的な瑕疵

物件自体の物理的な瑕疵、例えば、
　雨漏り
　白アリ被害
　壁のひび割れ
　建物の傾き
などといった事項が対象となります。

環境的瑕疵

周辺環境で、日常生活に支障があるものは、告知の対象となります。
例えば、
　近隣に嫌悪施設がある
　悪臭がひどい
　幹線道路や鉄道などの振動
などといった事項が対象となります。

心理的瑕疵

心理的な抵抗が生じる恐れのある事項、例えば、
　過去に事件、事故があった物件
　近隣に暴力団事務所がある
などといった事項が対象となります。

法律的瑕疵

建築基準法や都市計画法などで、不動産の使用用途や建築が制限されている場合も、瑕疵の範疇として扱われる場合があります。
例えば、
　建て替えができない物件
なども、このような事項になります。
なかには、建築基準法に違反しているような物件もあったりします。

「売主に告知義務違反があった場合」の対処方法

「売主に告知義務違反があった場合」の対処方法としては、法的には、買主から、売主に、下記の請求をして対処するということになります。

補修請求

物理的瑕疵の場合、不具合や損害の補修費用を、売主に請求するということになります。

減額請求

は物理的瑕疵以外の瑕疵の場合や、補修費請求に応じない場合は、
　物件費用の減額
を請求される可能性があります。

つまり、対象となる瑕疵が事前にわかっていたら購入しなかったという前提で、その瑕疵分のマイナスを請求するという意味合いになります。

契約解除

売主が、補修請求や、減額請求に応じない場合は、
　契約解除
という対応もあります。

ただ、売主が、補修請求や、減額請求に応じない場合には、契約解除にも応じない可能性も高くなり、結果、
　裁判で争う
という可能性も踏まえておく必要があります。

損害賠償請求

告知義務違反による契約解除の場合、売主から買主への売買代金の返還の他、
　買主が負担した諸費用について損害賠償請求
がなされる可能性があります。

例えば、登記費用、引っ越し代などです。
その他、心理的瑕疵においては、慰謝料の請求となる可能性もあります。

この損害賠償請求のケースにおいても、裁判で争うという可能性も踏まえておく必要があります。

さいごに

売主の告知義務違反は、買主側の被害はもちろん、
　売主側にとっても、リスクの高い行為
と言えます。

実際、売主の中には、
　都合の悪いことを隠しておこう
と考える人は存在します。
ただ、こういった行為は、人を騙す行為を言えます。
その結果、買主に迷惑をかけ、結果、自身も金銭的な負担を強いられることになってしまいます。
まったく、浅はかな行為と言わざるをえません。

売主が個人の場合は、仲介する不動産会社に対して、
　告知すべき事項を隠す
という行為になります。

あるいは、不動産会社が、告知事項を故意に説明しないといったケースも実際に存在します。

いずれにしても、不動産を購入する際には、
　信頼できる不動産会社
を選ぶということが重要と言えます。

以上、売主に告知義務違反があった場合についてでした。